物權法解釋最高額抵押權所擔保債權確定事由

物權法解釋最高額抵押權所擔保債權確定事由 不動產估價
第二百零六條　有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：
（一）約定的債權確定期間屆滿；
（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權；
（三）新的債權不可能發生；
（四）抵押財產被查封、扣押；
（五）債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷；
（六）法律規定債權確定的其他情形。
【解釋】本條是關於最高額抵押權所擔保債權確定事由的規定。
最高額抵押權所擔保債權的確定是指最高額抵押權所擔保的債權因一定事由而歸於固定。最高額抵押權的實現除了需要債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形外，還須具備其擔保債權額的確定。最高額抵押權擔保的債權額之所以需要確定：一是根據本法第二百零三條的規定，最高額抵押權是對一定期間內將要連續發生的債權提供抵押擔保。也就是說，最高額抵押權所擔保的債權額在抵押期間具有不確定性和變動性。但債權終需要清償，在清償的條件出現時，債務人具體應清償多少債權，應有一個確定的數額。二是最高額抵押權仍屬於抵押權的一種，抵押權人在實現優先受償權時，具體優先受償的範圍為多大，應當有一個定額。擔保法對最高額抵押權所擔保債權的確定事由沒有做具體規定，這限制了最高額抵押權在實踐中的應用。基於此，本條對最高額抵押權所擔保債權的確定事由做了詳細規定。
在吸收法院審判實踐經驗及借鑒國外立法例的基礎上，本條規定，具有下列情形之一的，最高額抵押權所擔保的債權確定：
（一）約定的債權確定期間屆滿  不動產估價
債權確定的期間是指確定最高額抵押權所擔保的債權實際數額的時間。實踐中，最高額抵押權人為了防止抵押人任意行使確定債權額的請求權而使自己處於不利地位，抵押人為了防止自己的抵押物所擔保的債權長期處於不穩定的狀態，一般都願意在最高額抵押合同中對債權確定的期間進行約定。所以，對債權確定的期間進行約定是最高額抵押合同的重要內容。當事人約定的債權確定期間屆滿，最高額抵押權所擔保的債權額即自行確定。這裏需要區分兩組概念：一是當事人約定的債權確定期間與最高額抵押權的存續期間。前者是指最高額抵押權人與抵押人之間約定的，用以確定最高額抵押權所擔保債權額的時間；後者是指最高額抵押權擔保債權的期間。根據本法第二百零二條的規定，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。也就是說，最高額抵押權的存續期間與主債權的訴訟時效一致。所以，最高額抵押權的存續期間一般長於當事人約定的債權確定的期間。二是當事人約定的債權確定期間與最高額抵押中的債務清償期。最高額抵押中的債務清償期指債務人履行債務的期間。當事人約定的債權確定期間屆至，債務的清償期未必屆至。當事人可以在最高額抵押合同中約定以債務的清償期為債權確定的期間，也可以在債務清償期外另約定債權確定的期間。
（二）沒有約定確定債權期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權
實踐中，當事人可能沒有約定確定的債權期間，或者即使有約定，但約定的期間不明確。在這種情況下，如何決定最高額抵押所擔保債權的確定時間？對這個問題，國外的做法主要有兩種：一是規定抵押權人或者抵押人可以隨時要求確定最高額抵押權所擔保的債權額；二是規定一個確定債權額的法定期間，如日本民法典規定，最高額抵押人自最高額抵押權設定時起經過三年，可以請求確定債權原本。本法采納了第二種做法，明確規定，沒有約定確定債權期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權。這樣規定主要基於兩點考慮：一是設立最高額抵押權的目的主要是為了對連續性的交易提供擔保，連續性交易一般會持續一段時間，如果允許當事人隨時要求確定最高額抵押權所擔保的債權額，就意味著一方當事人特別是抵押人有可能在很短時間內就要求確定債權額，這無疑與設立最高額抵押權的目的不相符合；二是在當事人對確定債權額的期間沒有約定或者約定不清楚的情況下，規定一個法定的確定債權額的期間，可以使最高額抵押權的地位因法定期間的存在而較為安穩，抵押權人不必時時顧慮抵押人行使確定請求權。這對於穩定最高額抵押關系是有好處的。本條規定的“二年”是一個固定期間，不存在中止、中斷的問題，其起算點是最高額抵押權設立之日。根據本法第一百八十七條、第一百八十八條的規定，如果以建築物、建設用地使用權等不動產權益做最高額抵押的，最高額抵押權設立之日為最高額抵押權登記之日；如果以交通運輸工具等動產做最高額抵押的，最高額抵押權設立之日為最高額抵押合同生效之日。

（三）新的債權不可能發生  不動產估價
在新的債權不可能發生的情況下，最高額抵押權所擔保的債權額也是確定的。這裏的“新的債權不可能發生”主要包括兩種情形：一是連續交易的終止。如果最高額抵押是對連續交易提供擔保，則連續交易的結束日期就是債權額的確定時間，即使當事人約定的債權確定期間或者本條第（二）項規定的法定確定期間還沒有屆至，最高額抵押權所擔保的債權額也是確定的。二是最高額抵押關系的基礎法律關系消滅而導致新的債權不可能發生。比如在連續的借款交易中，借款人的嚴重違約致使借款合同依照合同約定或者法律規定被解除，新的借款行為自然不再發生。這種關系終止時，最高額抵押權所擔保的債權額自然也確定。在這種情況下，債權額的確定時間也不受當事人約定的或者法定確定期間的影響。


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什麽是禁止出質的動產

什麽是禁止出質的動產  不動產估價

第二百零九條　法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。
【解釋】本條是關於禁止出質的動產的規定。
關於禁止出質的動產的規定，是在將物權法草案向社會公布公開征求意見後新增加的內容。物權法草案的一、二、三審稿及擔保法均沒此內容，在物權法草案向社會公開征求意見後，有的群眾提出，出質的財產應當是允許轉讓的財產，法律禁止轉讓的財產不能作為質押的財產。法律委員會經研究，建議增加一條規定此內容。
（一）依法可以轉讓的動產均可以設定動產質權
哪些財產可以作為質權標的物，各國規定不盡相同。有的國家規定，各種財產上均可設立質權；有的國家規定，質權的標的限於動產；對於哪些動產可以設定質權，則大多不做列舉。根據民法的法理，法律不禁止的，都應當是允許的；而法律不明確規定禁止轉讓的動產，都可以作為設定質權的標的。
合法擁有的並且依法可以轉讓的動產可以設定質權。因此，可以設定的動產應當是十分寬泛的，如車輛、古董字畫、珠寶首飾。但是，法律、行政法規規定禁止流通的動產不得設定質權，如毒品、管制槍支。
（二）規定禁止轉讓的動產的依據應當是法律、行政法規
設定動產質權是一種民事權利，對於禁止性的限定應當是十分嚴格的。規定禁止轉讓的動產的依據只能是全國人大及其常委會制定的法律、國務院制定的行政法規。其他規範性文件，不能作為規定禁止轉讓動產的依據。

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知道木棉袈裟來歷麽

一，【木棉袈裟】講清楚木棉袈裟就要從佛教宗派說起。公元6世紀至9世紀中葉的隋唐時期是中國佛教極盛階段，佛教的思想，理論有了新的發展佛教宗派先後興起，呈現出了百花齊放的，百家爭鳴的局面。寶塔禪宗就是其宗派之一。即我們現在所說的“禪那”。在印度，三千年前就有了禪宗派。由釋迦摩尼的第28代傳人菩提達摩從印度傳入我國。而且還帶來了一件禪宗開山祖師傳下來的代表禪宗的信物——木棉袈裟。後屢經戰亂，幾易其主，不知其蹤成為了萬眾追尋的千古之謎。今天我們看到的這件佛教聖物木棉袈裟——（待續

二，【舍利子】　2500年前釋迦牟尼佛涅盤，(去世)弟子們在火化他的遺體時從灰燼中得到了一塊頭頂骨、兩塊肩胛骨、四顆牙齒、一節中指指骨舍利和84000顆珠狀真身舍利子。佛祖的這些遺留物被信眾視為聖物，爭相供奉。今天我們看到的被供奉在佛堂的舍利子是——（待續

三，【盛世百合圖】這是一卷舉世矚目的存世唯一的一幅圖畫【盛世百合圖】。2008年奧運會期間為了表達億萬中國人民的期盼心情獻出了這份厚禮。【盛世百和圖】中的【盛世和諧版】作為國禮，由國務院2008春節團拜會獻禮聯合國科教文組織。代表了全中國人民的和諧世界、和諧社會、的美好意願，並被國家博物院永久收藏。

這幅歷時兩年構思創意，六位中國傳統工筆國畫家和一位書法家創作完成的【盛世百合圖】。全長 18米、高2.5米，圖文畫心全長9.9米、高1.9米，運用傳統工藝，蠶絹手裱。整幅圖從上至下共分為天局、人局、地局3部分。

（天局）：以普陀山、五臺山、峨嵋山、九華山、阿裏山組成，圖間眾菩薩齊聚勝境，宏偉莊嚴，氣宇非凡，神聖慈祥。瑞霞繚繞，聖幡聳峙，暮鼓晨鐘之聲悠長絹上，展示出眾菩薩大願行之本源，隨緣應化、慈悲博愛。中華民族一脈相連。

（地局）：著名書法家劉智莉以正楷書寫的《大乘金剛般若波羅蜜經》一部。全長9.9米，高0.55米。筆鋒遒勁，技法純熟。

(人局)：由108位小和尚組成。表情細膩，神態不一。作者以巧妙的構思，塑造出每個小和尚的特定儀態。……，性格鮮明，妙趣橫生。這幅由釋天幾師傅率隊完成的曠世佳作，氣勢恢宏，碩果僅存。創造了用繪畫手段演繹佛教文化的又一亙古奇觀。是敦煌繪畫技藝的延伸和發展。

四，【十六羅漢圖】羅漢，阿羅漢的簡稱，寶塔最早是從印度傳入我國的。有三層解釋：可以幫人除去生活中一切煩惱；可以接受天地間人天供養；可以幫人不再受輪回之苦。在府邨看到的羅漢畫是十六羅漢圖，不是我們常說的十八羅漢，這是因為，從印度流傳到我國的羅漢原本只有釋迦摩尼的十六位弟子，中國人認為“九”是吉利數，因此總認為“十六”沒有“十八”（兩個“九”）好，就在十六羅漢基礎上增加了兩個尊者，成為了“十八羅漢”。並且隨著佛教文化的蓬勃發展迅速傳播。十六羅漢分別是：

1，賓頭盧突羅奢（俗稱“坐鹿羅漢”）、

2，迦諾迦伐磋（“喜慶羅漢”、知一切善惡法）、

3，迦諾迦跋厘惰奢（“舉缽羅漢”）

4，蘇頻陀（“托塔羅漢”）、

5，諾矩羅（“靜坐羅漢”）、

6，跋陀羅（“過江羅漢”、意思為賢者）、

7，迦理迦（“騎象羅漢”、佛的侍者）、

8，伐奢羅弗多羅（“笑獅羅漢”、意思為“金剛子”）、

9，戍博迦（“開心羅漢”、意思為“賤民”或“男根斷者”，出家前是個宦者）、

10，半托迦（“探手羅漢”、意思為“路邊生”）、

11，羅骺（音：喉）羅（“沈思羅漢”、釋迦牟尼的親生兒子）、

12，那伽犀那（“挖耳羅漢”、意思為“龍軍”，習慣上稱“那先比丘”）、

13，因揭陀（“布袋羅漢”）、

14，伐那娑斯（“芭蕉羅漢”）、

15，阿氏多（“長眉羅漢”、佛的侍者）、

16，註荼（音：圖）半托迦（“看門羅漢”、是半托迦的弟弟）。

五，【缽】（音：播）佛教法器。很久以前，佛教徒“一缽即天涯，隨緣度歲華，是山皆有寺，何處不為家”。持缽化緣乞食，隨時代變遷缽已成為證明身份的信物了。

六，【蒲團】蒲團是人們最常見的佛教法器。按顏色花型區分法師與眾人使用。

七．【梅蘭竹菊畫】中國畫歷史悠久，題材廣泛尤以梅蘭竹菊內容較多，又稱“四君子畫”。取其高潔堅貞之品格，飄逸清雅之姿質。

八，【花開富貴畫】牡丹題材畫。牡丹被稱“國色天香”寓意吉祥富貴，歷來有花中之王的美譽。是花鳥畫重要的表現題之一。

九．【如意】佛教法器之一。由於其初有瘙癢之功能，隨意翻轉達手不能到之處故稱“如意”。寶塔隨佛教逐漸繁榮衍生了“吉祥如意”的寓意。

十，【千手千眼經】觀音菩薩長出千

寶塔寺

寶塔寺是由天津市政府宗教事務局、天津佛教協會、天津寧河縣政府、寧河縣民族宗教委員會審批立項的津門古剎。

其原址位於蘆臺鎮內北街東部，多有靈顯福澤一方百姓。始建年代久遠今已無從考證，明天啟、清乾隆、嘉慶時期均有闊建及修善，不幸毀於建國初期。乘盛世春風，在黨和政府的宗教政策指引之下，得當地政府及信教群眾的鼎力相助，得以在七裏海風景區恢宏重建。

寶塔寺座落於國務院批準的國家級天津古海岸與濕地自然保護區的七裏海綠色生態濕地，總占地面積33萬平方米，建築面積38萬平方米。寺廟坐西朝東，分設東西天門各一座，內建有天王殿、大唐密殿、大雄寶殿、大慈悲殿、大威德殿、儒聖殿、仕祿殿、財神殿、三清殿、元辰殿、蓮池海會、齋天法壇、鐘、鼓、木、罄樓四座及供奉佛祖舍利的金剛舍利玲瓏塔；供奉佛、儒、道聖像逾千尊。

寶塔寺內設佛學院，是融禪宗、律宗、凈土宗、真言宗，四宗為一體的大型修學寺院。寶塔寺秉承中華五千年文化精粹，倡導人文精神、熱心公益事業，積極推動文化教育。

台北市大同區敦煌路都更前後價值評估專案

中華資產鑑定中心股份有限公司 不動產鑑定評估

本勘估作業係由大同公司關係企業『尚志資產開發股份有限公司』委託；針對座落台北市大同區大龍段二小段108地號等6筆土地及1140建號建物劃定為都更新地區作一更新前、後權利價值分配評估。

本宗地區分為Ａ、Ｂ、Ｃ區，同時基地23地號上興建有地上八層、地下二層廠房乙棟；26地號興建有地二層廠房兩棟；本事務所根據業主提供之土地、建築相關資料及未來建築開發規劃及銷售計畫，參斟相關都更法令及鄰近環 境因素，分別採取比較法、土開法及比較法、收益法，就宗地、建物評估其更新前價值。而該宗地更新後之價值評估則採取比較法及收益法，依據都更法規及不動產估價技術規則之規定與執行程序，綜合相關比較標的之情況、環境因素、個別因素、市場行情等價格影響因素評估該標的之更新後價格。

『尚志資產開發股份有限公司』為本事務所長期往來客戶，溝通協調順暢，各項相關資料與資訊完整，再輔以本事務所之專業估價師對都更作業之嫻熟，不但能順利通過市府都更委員會的審核，且現已完成開發銷售成功，本案已成為都更最成功之案例。

德國Umax systerms GMBH廠房專案評估

中華資產鑑定中心股份有限公司之德國Umax systerms GMBH廠房專案評估 不動產鑒定評估

2007年11月本中心受力廣科技股份有限公司委託派團前往 德國威斯伐倫邦(Nordrhein－Westfalen)威里希市(Willich )評估位於該市貝克爾鋼鐵廠商業開發區(STAHLWERT BECKER BUSINESS PARK)之德國Umax systerms GMBH所屬兩座廠房及辦公室之土地及廠房設備現值。

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本案為本中心首次受委託前往德國評估，能於短時間內順利完成客戶之託付，首要在事前透過各種管道收集完整之資訊及能整合國內、外之各項資源有效應用，才能有效順利完成客戶委託之使命。

不動產估價企業對突發事件的應對策略

   
不動產估價企業對突發事件的應對策略

1 首先在於預防 突發事件特別是突發性自然災害是非人力所能完全控制的，確實會對不動產的發展帶來嚴重的影響。對於這類危機，最重要的是要預防它的發生，並預見可能發生的危機[4]。這也是危機管理的一項主要內容，“風生於地，起於青萍之末”。危機的發生，無可諱言，時常帶有一定的突發性。如果企業不預先制定完善的危機防範策略，並在危機的最初階段對其態勢加以控制的話，危機造成的連鎖反應將是一個加速發展的過程——從初始的經濟損失，直至苦心經營的品牌形象和企業信譽毀於一旦。尤其後者，將給企業帶來無法估量的損失和最致命的打擊。相反，如果企業以危機為契機，抓住危機並從中找尋生機，危機就會變為企業的一個轉折點。

 2 建立危機管理機制 在某種意義上，任何防止危機發生的措施、任何消除危機產生的風險的努力，都是危機管理[5，6，7]。W. Timothy Coombs 定義危機管理為：防止和降低危機的發生，減少負面影響，從而保護組織和公民免受損害。為此，有學者指出，危機管理是“刀尖上的舞蹈”，此話形象的刻畫了危機管理的難度。危機屬於非常態事件，企業組織不能只依靠現有的常規與制度來應付，必須事先擬訂危機事件的處理程序與應對計劃。臺北大學洪源教授總結出了一套企業處理危機的管理辦法。

3 重點防範財務風險 在理念上，管理層應重視企業的可持續發展，穩紮穩打，不要急於求成；在舉債方面要適度；在財務狀況方面要保持資產的流動性；在資本支出方面不要超過企業的財力追求過快增長；在經營成果方面要註意提高盈利質量；在現金流量方面要做到有現金凈流量節余；對應收賬款要進行風險控制；對報告質量、客戶利益等社會責任要認真對待，防止出現突發災害。企業可以購買流動性強、風險小的債券基金和貨幣基金，進行財務上的預防。

不動產估價企業對突發事件的應對策略

企業可以在盈利的年份計提特種基金，專門用於應對突發事件為企業帶來的財務風險。同時，也要針對該特種基金建立應急管理制度，在突發事件發生後，企業相關人員能及時、合理地運用該特種基金避免或降低企業的財務風險。重視企業的重大項目和重要資產保險。通過保險，企業雖然不能降低發生這些自然災害的概率，但卻可以降低它給企業帶來的損失。目前，全球各地的保險業對地震風險予以承保的比例都是非常小的。由於地震屬於巨災型風險，保險公司通常的做法就是把地震保險作為附加險產品進行開發，投保人只有在投保了普通財產險的同時額外投保地震保險，對於地震造成的財產損失才能由保險公司進行賠付。